住宅ローンの保証料とは?

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概要

金融機関の住宅ローンを利用する場合、信用保証会社と契約を交わす必要があります。金融機関は、契約者がローンの返済ができなくなった場合に備えて、信用保証会社と契約することを住宅ローン融資の条件としているからです。

信用保証会社の役割は、契約者の連帯保証人となって保証を請け負うことです。契約者がローン返済を滞納した時は、信用保証会社が立て替えて金融機関に返済します。それを委託するための保証料を、契約者は信用保証会社に支払います。

ここでは、保証料についての詳しい説明と、相場や節約方法を紹介します。

本文

住宅ローンの保証料とは?

住宅ローンの借り入れをする際に、金融機関は、指定の信用保証会社と契約することを条件としています。これは、金融機関が融資の回収ができなくなるというリスクを避けるために、設けている条件です。

融資元である金融機関が、住宅ローンの貸し倒れ対策として樹立したのが「機関保証」というシステムです。このシステムは、信用保証会社に、契約者の連帯保証人として保証を請け負ってもらうというものです。
それゆえ、契約者は信用保証会社に「保証料」を支払う必要があります。

契約者がローンの返済ができなくなった場合は、機関保証により、信用保証会社が立て替えて金融機関に支払います。
そして信用保証会社は、立て替えた分を契約者に請求します。そうなると、契約者は金融機関ではなく信用保証会社に、返済をしていくことになります。

 

保証料の相場は?

保証料は、融資元であるそれぞれの金融機関が、借入金額・返済期間によって決めています。

一般的に、借入金額が多く返済期間が長いほど保証料も高くなります。また、保証料の支払い方法によっても、金額は違ってきます。支払い方法は、下記の二つから選択することができます。

【保証料の支払い方法】

<1:一括・外枠方式>
一括・外枠方式とは、住宅ローン契約時に一括で前払いする方法です。一括で支払うために、下記の「分割・内枠方式」と比べると保証料自体は安くなりますが、契約時に支払う総費用は高くなります。その分、毎月の返済額は安くなります。

また完済までの全期間の保証を見込んでいるので、繰り上げ返済をして完済が早まった場合は、残り期間分の保証料が返還されることもあります。ただし、長い年数が経過してからの繰り上げ返済は、手数料などを差し引かれるので、返還されることはほとんどないようです。

<2:分割・内枠方式>
分割・内枠方式とは、保証料を返済期間で分割して、それを住宅ローンの金利にプラスして支払う方法です。
分割することにより、契約時の費用負担は軽くなりますが、毎月の返済額や返済総額は大きくなります。
また、この支払い方法では保証料を月々分割して支払っているので、繰り上げ返済をしても返還されることはありません。保証料に関しては払いすぎているわけではないからです。

 

保証料の算出方法

住宅ローンの毎月の返済額は、元金返済分プラス利息になります。
また返済方法を、元金と金利を均等に返済していく「元利均等返済」と、元金だけを均等に返済する「元金均等返済」のどちらにするかによっても金利が違うので、保証料も多少違ってきます。
金利が高いほど、保証料は高くなります。

保証料を分割・内枠方式で支払う場合の相場は、年金利に0.2%をプラスした金額になりますが、上記のように返済方法によって、また金融機関によって差があります。
具体的に言うと、借入金額が1,000万円の場合は、約数十万円が保証料の相場となっています。分割・内枠方式で支払う場合は、一括・外枠方式よりも十数万円高くなります。

保証料の支払い方法は、金融機関からそれぞれのシミュレーションを出してもらって、比較しながら決めると良いでしょう。

 

保証料の節約方法

こうしてみると、住宅ローンの保証料は意外と負担になりますね。保証料を安くすること、あるいは払わなくてもすむのでしょうか。

実は、保証料が不要の住宅ローンや金融機関もあります。

【フラット35】

民間金融機関と住宅金融支援機構とが提携して提供している、長期固定金利の「フラット35」という住宅ローンは、信用保証会社を利用していないので保証料は不要です。

住宅金融支援機構が、フラット35を取り扱っている金融機関からその債権を買い取ります。そして、それを担保とした債券を発行することにより資金調達が可能になるので、金融機関を支えることができます。その仕組みにより、金融機関は回収不能のリスクを負わなくて済むのです。

フラット35は固定金利なので返済額が一定で、金融機関によっては手数料も不要、あるいは格安になる場合もあります。ただ、審査基準は一般の住宅ローンより厳しく、借入可能額や住宅性能などに関してさまざまな条件があります。

【ネット銀行】

ネット銀行も信用保証会社を利用していないので、保証料は不要です。
ネット銀行は店舗を多く構えているわけでもなく、従業員も少ないので、一般の金融機関よりもコストがかかりません。その分を、保証料や金利に還元できるのです。

契約者にとってはもろもろの経費負担が少なくてすみますが、回収不能のリスクはネット銀行が負っています。
ただし、保証料が不要でも事務手数料が高くなる場合もあります。また実店舗がない場合もあり、面談での相談ができないことが多く、不安があるかもしれません。

一括・外枠方式でも述べましたが、全額繰り上げ返済をすると、残り期間の保証料が一部返還されることもあります。これを「戻し保証料」といい、この制度を用いている金融機関であれば、早めに繰り上げ返済をするのもよいでしょう。
単に保証料が不要とはいっても、事務手数料や他の経費が高くなる可能性もあるので、トータルで考えることが大切です。

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みんなのお家の買い方カンパニー
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