自営業・フリーランス必見！住宅ローン審査を突破する裏ワザ5選

「自営業やフリーランスは、会社員に比べて住宅ローンの審査が厳しい」
そんな定説を耳にして、マイホームの夢を諦めかけている方はいらっしゃいませんか？

確かに、公的な信用力が重視される金融機関の審査において、独立して働かれている方は高いハードルを感じることが多いのが現実です。しかし、適切な準備と戦略があれば、その壁は決して越えられないものではありません。

以前、私が担当させていただいた、つくばエリアでIT関連のフリーランスとして活動されているお客様の事例をご紹介させてください。

そのお客様は、事業が軌道に乗り年商は1,000万円を超えていましたが、徹底した節税対策を行っていたため、確定申告上の所得額は約250万円となっていました。そのため、大手都市銀行を含む2つの金融機関で「返済能力の証明が難しい」として審査に落ちてしまい、途方に暮れて相談にいらっしゃいました。

私たちはまず、お客様の事業の安定性と実質的なキャッシュフローを証明するための資料を整理しました。さらに、所得金額そのものよりも「事業の継続性」や「個人の信用情報」を柔軟に評価してくれる金融機関へターゲットを絞り、フラット35の活用と合わせて、修正申告の可能性も含めた戦略的な申し込みを行いました。

その結果、3,500万円の満額承認を獲得。「もう無理だと思っていたのに、信じられない」と、ご家族で涙ながらに喜んでいただけた時の笑顔は、今でも忘れられません。

このように、審査に落ちてしまう原因を正しく分析し、金融機関が納得する材料を揃えることで、結果は大きく変わります。

本記事では、数多くの自営業・フリーランスの方を住宅ローン審査通過へと導いてきたスタッフの視点から、審査でつまずきやすいポイントと、それを突破するための具体的な「5つの裏ワザ」を余すことなくお伝えします。マイホームへの第一歩を、ここから踏み出していきましょう。

1. 節税対策が審査の壁になる？自営業者が住宅ローンでつまずきやすいポイントと金融機関の見方

自営業者やフリーランスがマイホーム購入を検討する際、最も大きなハードルとなるのが住宅ローンの審査です。会社員であれば源泉徴収票の「支払金額（税込年収）」をもとに審査が行われますが、個人事業主の場合は確定申告書の「所得金額」が基準となります。ここに、多くの自営業者が陥る「節税の罠」が存在します。

事業を行っていれば、経費を積み上げて課税所得を減らし、税金を安く抑えようとするのは経営として合理的な判断です。しかし、金融機関の視点では、所得が低いことはそのまま「返済能力が低い」ことと見なされます。つまり、過度な節税対策を行って所得を圧縮すればするほど、住宅ローンの借入可能額は減少し、最悪の場合は審査自体に通らなくなってしまうのです。

金融機関が審査で見ているポイントは、主に以下の3点です。

1. 直近3期分の所得の安定性**
多くの民間金融機関では、直近3期分の決算書や確定申告書の提出を求められます。単年で高い利益が出ていても、過去に赤字や極端に低い所得の年があると、収入の安定性に欠けると判断され審査が厳しくなります。また、3期の平均所得ではなく、最も低い年の所得を基準に審査されるケースも少なくありません。

2. 減価償却費の扱い**
ただし、すべての経費がマイナス評価になるわけではありません。例えば、設備投資による「減価償却費」は、帳簿上は経費ですが実際のキャッシュアウト（現金の支出）を伴わないため、一部の金融機関では所得に減価償却費を足し戻して審査してくれる場合があります。

3. 税金や社会保険料の納付状況**
所得税、住民税、個人事業税、国民健康保険料などの未納や滞納がないかは厳しくチェックされます。これらに未納があると、どれだけ所得が高くても門前払いとなる可能性が高いです。

このように、一般的なメガバンクや地方銀行では、自営業者に対して厳格な審査基準を設けています。「来年は売上が上がるから」という将来の予測は通用しません。そのため、住宅購入を計画している場合は、直近数年はあえて経費を抑え、所得を高く申告する「修正申告」や「戦略的な納税」が必要になることもあります。

もし、すでに節税を行って所得が低い状態にある場合は、一般的な銀行ローンではなく、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」などを検討するのが有効な戦略となります。フラット35は、人物（雇用形態や勤続年数）よりも物件の担保価値を重視する傾向があり、自営業者でも比較的審査に通りやすいとされています。次項では、具体的な対策や金融機関選びのテクニックについて深掘りしていきます。

2. 修正申告やフラット35の活用など！プロが教える審査通過のための具体的な5つのテクニック

自営業やフリーランスが住宅ローン審査で不利と言われる最大の理由は、「所得の不安定さ」と「過度な節税による所得の圧縮」です。しかし、金融機関が重視するポイントを理解し、適切な対策を講じることで、審査通過の可能性を劇的に高めることができます。ここでは、実際に審査の現場で効果を発揮する5つの具体的なテクニックを解説します。

1. 所得を適正化するための修正申告を行う**
多くの個人事業主が節税のために経費を多く計上し、課税所得を低く抑えています。しかし、住宅ローンの審査では、この「所得金額」が返済能力の指標となります。所得が低すぎて審査基準に満たない場合、過去の決算内容を見直し、経費を減らして修正申告を行うことで所得を上乗せすることが有効です。追加納税は発生しますが、公的な所得証明書の金額が上がるため、返済能力があることを数字で証明できます。ただし、審査直前の修正申告は理由を問われることがあるため、不動産会社や税理士と相談の上、戦略的に行う必要があります。

2. 審査基準が柔軟な「フラット35」を活用する**
民間銀行の住宅ローン審査が厳しい場合、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」が強力な選択肢となります。民間銀行は「人の信用（勤務先や勤続年数）」を重視するのに対し、フラット35は「物件の担保価値」を重視する傾向があります。また、開業して間もない場合や、直近の所得が低い場合でも、確定申告書等の書類が整っていれば審査の土俵に乗りやすく、自営業者にとって非常に間口が広い住宅ローンと言えます。

3. 既存の借入を完済し、クレジットカードの枠を整理する**
住宅ローン審査では、年収に占める年間返済額の割合「返済負担率」が重要視されます。ここには住宅ローンだけでなく、マイカーローン、教育ローン、カードローンのほか、スマートフォンの分割払いやクレジットカードのリボ払いも含まれます。これらを事前に完済することで返済負担率を引き下げることができます。また、使用していないクレジットカードのキャッシング枠も「借入」とみなされる場合があるため、不要なカードは解約しておくと、審査担当者に堅実な印象を与えられます。

4. 自己資金（頭金）を物件価格の2割以上用意する**
自己資金を多く用意することは、借入額を減らすだけでなく、計画的に貯蓄ができるという「信用力」の証明になります。特に自営業者の場合、フルローン（頭金なし）での申し込みはリスクが高いと判断されがちです。一般的に、物件価格の2割程度の頭金を用意すると審査の承認率が高まり、金融機関によっては金利優遇の対象となることもあります。

5. 普段取引のある信用金庫や地方銀行に相談する**
大手都市銀行やネット銀行は、AI審査やスコアリングシステムによる画一的な審査を行うことが多く、決算書の数字だけで機械的に否決されることがあります。一方、地域密着型の信用金庫や地方銀行は、個別の事情を考慮した審査を行ってくれる可能性があります。特に、事業用口座として長年の取引実績がある場合や、定期積金をしている場合は、担当者が稟議書で事業の将来性や人物像を補足説明してくれるため、審査通過の可能性が広がります。

3. 過去の審査落ちから逆転承認へ！つくばエリアのフリーランス様がマイホームを手に入れた実例エピソード

一度住宅ローンの審査に落ちてしまったからといって、マイホームの夢を諦める必要は全くありません。金融機関によって審査基準は大きく異なり、アプローチを変えるだけで結果が覆るケースは多々あります。ここでは、実際に茨城県つくば市で活動されているフリーランスの方が、一度の審査落ちから見事に復活し、念願のマイホームを手に入れた逆転劇をご紹介します。

この事例の主役は、つくばエリアを中心に活動されている開業3年目のWEBデザイナー様です。事業は順調で売上も立っていましたが、節税対策として経費を多く計上していたため、確定申告上の「所得」が低くなっていました。最初に申し込みをしたのは、金利の低さが魅力的な大手ネット銀行です。しかし、結果は「否決」。理由は明示されませんでしたが、所得金額の低さと収入の不安定さが懸念されたと考えられます。

非常に落ち込んでいらっしゃいましたが、地元の不動産会社と連携し、戦略を根本から見直しました。まず行ったのは、金融機関の選定変更です。機械的なスコアリング審査を行うネット銀行ではなく、個別の事情を汲んでくれる可能性が高い地域密着型の金融機関や、自営業者に比較的寛容な「フラット35」へターゲットを絞りました。

具体的には、茨城県内で圧倒的なシェアを持つ「常陽銀行」や「筑波銀行」などの地方銀行に対し、単なる決算書だけでなく、今後の受注見込みや契約継続性がわかる資料を追加で提出しました。また、万が一に備えて「フラット35」の事前審査も並行して実施しました。フラット35は、住宅金融支援機構が提供しており、人物の属性よりも「物件の担保価値」を重視する傾向があるため、個人事業主にとっての最後の砦とも言える存在です。

さらに、頭金を物件価格の2割程度まで用意することで、返済比率を下げ、貸し倒れリスクが低いことをアピールしました。親族からの資金援助を一時的に受けることで自己資金比率を高めるのも有効な手段の一つです。

結果として、このフリーランス様は、事業の安定性と頭金の準備が評価され、無事に住宅ローンの承認を得ることができました。現在は、つくばエクスプレス沿線の人気エリアに戸建てを構え、快適な在宅ワーク環境を実現されています。

この事例から学べる重要なポイントは、「審査落ちは終わりではなく、戦略変更の合図である」ということです。自身の財務状況を客観的に分析し、適切な金融機関を選び直すこと、そして事業の将来性を証明する資料を丁寧に準備することで、自営業者であっても住宅ローンの壁は突破できます。